En bref
Que vérifier avant de signer un bail de bureaux ?
Que le plateau accueille réellement vos équipes, et à quelles conditions. Un test d'implantation (ou test fit, parfois appelé étude de capacité) part de votre programme : effectifs futurs, présence aux jours de pointe, réunions, accueil. Il dit si le plateau convient et ce qu'il faudrait sacrifier sinon. La lecture technique vérifie la ventilation, les sanitaires, l'accueil du public, les obligations énergétiques et les travaux à négocier avec le bailleur.
- Ventilation mécanique : 25 m³/h d'air neuf par occupant en bureau et 30 m³/h en salle de réunion (Code du travail, art. R4222-6).
- À partir de 1 000 m² tertiaires, propriétaire et locataire relèvent tous deux du dispositif éco-énergie tertiaire, chacun pour ce qui le concerne.
- Deux ou trois tests d'implantation sur la même grille suffisent souvent à départager une short-list.
La capacité réelle
Le nombre de postes annoncé par une plaquette n'intègre ni vos salles de réunion, ni vos espaces de concentration, ni vos rangements, ni vos adjacences. Le test d'implantation (ou étude de capacité) part de votre programme : effectifs futurs en hypothèses, présence aux jours de pointe, besoins de réunion et d'accueil. Il dit si le plateau convient, à quelles conditions, et ce qu'il faudra sacrifier sinon. Pour les ordres de grandeur, voir la surface de bureau par salarié.
Les points techniques à lire
- Trame et profondeur : où placer des cloisons, des salles, des postes en premier jour.
- Ventilation : le débit minimal d'air neuf est de 25 m³/h par occupant dans les bureaux et de 30 m³/h dans les salles de réunion (Code du travail, art. R4222-6). L'installation existante le permet-elle avec votre effectif ?
- Sanitaires : leur nombre se calcule sur l'effectif maximal présent simultanément (art. R4228-10).
- Restauration : un local de restauration est requis dans les établissements d'au moins 50 salariés (art. R4228-22).
- Accueil du public : si vous recevez du public, le plateau devient un ERP, avec ses règles d'accessibilité et de sécurité.
- Énergie : à partir de 1 000 m² tertiaires, propriétaire et locataire sont tous deux soumis au dispositif éco-énergie tertiaire, chacun pour ce qui le concerne.
Les questions à poser au bailleur
- Quel est l'état livré : plateau brut, aménagé, « clé en main » ? Quels travaux sont à sa charge, lesquels à la vôtre ?
- Quels travaux exigent son accord, et dans quels délais ?
- Quelles obligations de remise en état en fin de bail ?
- Quelles données de consommation énergétique sont disponibles, qui déclare quoi sur la plateforme OPERAT ?
- Quelles contraintes de la copropriété ou de l'immeuble (horaires de travaux, monte-charge, sécurité incendie) ?
La négociation financière du bail relève de votre conseil juridique ou de votre conseil immobilier. Nous apportons la lecture technique et spatiale qui éclaire cette négociation.
Questions fréquentes
Combien de plateaux comparer ?
Autant que nécessaire, mais sur la même grille : capacité selon votre programme, travaux à prévoir, risques, délais d'autorisation. Deux ou trois tests d'implantation suffisent souvent à départager une short-list.